COLLAR ON MORTGAGE VOID

Hi Carl

What is the lower limit (floor limit) and upper limit on your mortgage interest rate?  Any imbalance between the lower and upper limits is important to the case.

You should send a letter to Caja Murcia asking them to remove the floor limit (and upper limit), recalculate all the interest charged to date and refund you the overcharged amount.  Also ask them to continue your mortgage at the originally agreed rate without the upper or lower limits.

If Caja Murcia do not respond to your initial letter then you will have to either:

Contact Ausbanc and see if they will contact the bank on your behalf

http://www.ausbanc.es/web/sec57.asp

Contact ADICAE and see if you can join one of their group actions

http://afectadosclausulasuelo.org/#

Or contact an independent Laywer who specialises in this field and take legal action against Caja Murcia. Your Lawyer can include relevant Case Law in your Lawsuit.

Kind regards

Keith

I have just been to see my mortgaging bank the BBVA and they have sent me packing on the basis that it is only valid for the person that took the case to the court, of course sir you have the right to do the same and take us to the courts.

Is the next course of action to contacft one these below?

http://www.ausbanc.es/web/sec57.asp


http://afectadosclausulasuelo.org/#

Barry

Hi Barry

Yes, either contact Ausbanc or ADICAE or engage the services of an independent Lawyer.  The Lawyer can write to BBVA - they make take more notice of a Lawyer.

If BBVA does not respond then you can consider filing a Lawsuit against them.

http://www.ausbanc.es/web/Declarada_nula_la_clausula_suelo_y_condenado_a_dev_201212317755.asp

Kind regards

Keith

Any idea of the cost Keith?

Barry

Hi Barry

Ausbanc and ADICAE are similar to consumer associations so I think they take the cases with just certain expenses.

A Lawsuit for a case like this should be fairly simple.  You would need to contact a Lawyer and ask for the costs involved.  Lawyers may vary in the amounts they charge.

Kind regards

Keith

Thanks very much Keith,

I am going to try one more time at my bank, this time with the article from the Ausbanc site that says the BBVA are negotiating with their clients, my man at Totana seemed oblivious to that situation.... or was he under orders

Either way I am going to win this one with them.

Regards

Barry

Hi Barry

They will not give in easily.  The BBVA manager in Totana was probably being deliberately oblivious.

Send them a letter and include the Ausbanc article regarding BBVA.

You can use the template letter below to send to your bank to advise them to remove the 'Cláusula Suelo', recalculate the interest charged and credit you with the amount owed.

Maybe ask somebody who understands a little Spanish to help you and fill in the relevant parts of the letter below with your Banks name and the interest rate details etc. You need to put the address of the Bank and the managers name at the top, fill in the date, enter the minimum rate of interest in the first paragraph where the red dots are, enter the name of your Bank in the 5th paragraph where it is marked in red, put your name and NIE number at the bottom, sign the letter and post it to your bank together with a copy of your latest mortgage statement (for ease of reference).

Good luck and let us know on this thread how you get on.

CARTA TIPO PARA SOLICITAR LA ELIMINACIÓN DE LA CLÁUSULA DE LÍMITE MÍNIMO DEL TIPO DE INTERÉS Y EL REINTEGRO DE LAS CANTIDADES INDEBIDAMENTE COBRADAS COMO CONSECUENCIA DE LA APLICACIÓN DE LA MISMA.

Banco/ Caja.............

Oficina.............

A/Att.

Sr. Director

En..................., a........ de........... de 2011

Distinguido Sr. Director:

Me dirijo a usted como titular del préstamo/crédito en cuyo contrato la entidad ha incorporado una cláusula de límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable, estableciendo un interés nominal anual mínimo del .... por ciento. A efectos de facilitarles una completa y más rápida identificación, acompaño fotocopia de un recibo de dicho préstamo/crédito.

A este respecto, indicarles que la mencionada cláusula, coloquialmente conocida como “cláusula suelo”, comporta un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado. Con la incorporación de esta cláusula a mi contrato, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece para convertir al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés ante las tendencias bajistas del mercado hipotecario, en perjuicio de mis intereses como consumidor y correlativa ganancia de esa entidad como prestamista.

Estas consideraciones, han sido recogidas por la reciente Sentencia del Juzgado de lo Mercantil Número Dos de Sevilla, declarando estas claúsulas suelo abusivas por aplicación del artículo 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y por tanto han sido sancionadas con la nulidad de pleno derecho, debiendo tenerse por no puestas en el contrato.

Los demandantes en dicha acción, representantes de Ausbanc, han solicitado al Banco de España, Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) y Asociación Española de Banca (AEB) que asuman la Sentencia y obliguen a las entidades financieras a abstenerse de incluir estas prácticas para evitar la presentación de más demandas.

Con anterioridad, el Pleno del Senado aprobó por unanimidad, en fecha 23 septiembre de 2009, una moción del Grupo Parlamentario Popular en la que se reclama al Gobierno la puesta en marcha de medidas que eviten el abuso de algunas entidades bancarias por la aplicación de estas cláusulas, habiéndose iniciado los mecanismos necesarios para ello. Por todo lo expuesto, y dado que lamentablemente el Banco/Caja.......... decidió incorporar en mi contrato de préstamo esta cláusula de límite mínimo de tipo de interés, por medio del presente escrito, LES REQUIERO:

PRIMERO.- La inmediata inaplicación de la cláusula de limitación mínima de la variación del tipo de interés de mi contrato de préstamo/crédito (cláusula suelo), al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al índice de referencia pactado, vigente a la fecha pactada, y con el margen diferencial pactado.

SEGUNDO.- El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera revisión hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado. Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera.

TERCERO.- Si pasados 30 días desde la recepción de la presente no obtengo respuesta en contrario por escrito suficientemente razonada, se entenderá que han aceptado la propuesta de inaplicación de la cláusula de suelo, lo que deberá reflejarse en el importe de la próxima cuota, y la devolución de las cantidades indebidamente cobradas que deberán hacerse efectivas sin demora en mi cuenta. En caso de denegarme la legítima petición que formulo a través del presente escrito, me reservo expresamente el ejercicio de las acciones extrajudiciales o judiciales que me correspondan, bien individualmente bien a través de las acciones colectivas que en su caso se ejerciten, y que conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados.

Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía amistosa, sin acudir a otras vías-, reciba un cordial saludo,

Nombre y domicilio Recibido y conforme (sello de la entidad)

NIE y firma

ANEXO:. Se deberá acompañar de fotocopia de un recibo del préstamo.

Hi, have found this post which has been really interesting I am with CAM bank and my interest rate is changed yearly in June, I was expecting it to go down and it has gone up by .25%.

I have had the mortgage since 2005 and the lowest rate I have had is 3.25% I am trying to work out how this rate is calculated and am struggling I am going to phone CAM but have found this code against my rate I-VBLE.FIJO.INI does anyone know what this means.

Also anyone contacted CAM about removing the floor rate? if so how did you get on?

The First Chamber of the Supreme Court, meeting in plenary session, declared the nullity of ground clauses in cases of lack of transparency, for example, when there is not enough information given to customers at the time of advancing the mortgage. However, the decision of the Supreme Court does not provide automatically for a refund of the amounts that have been overpaid.


El Supremo anula las cláusulas suelo de las hipotecas si no se informó al cliente

20/03/2013 By Redaccion

La Sala Primera del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo en los casos de falta de transparencia, es decir, cuando no se haya dado la información suficiente a los clientes a la hora de contratar la hipoteca. Sin embargo, la decisión del TS no prevé la devolución de las cantidades que ya han sido satisfechas de más. 

El alto tribunal también deja claro que este pronunciamiento no implica la nulidad de las cláusulas suelo cuando sí se cumplan los requisitos de transparencia respecto de los consumidores. Se trata, en cualquier caso, de una sentencia que senta jurisprudencia sobre los límites a los descensos del euríbor.

El caso resuelto por el TS responde a una acción colectiva de cesación contra la cláusula suelo que presentó la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (AUSBANC) ante el Juzgado de lo mercantilo 2 de Sevilla, a la que también se adhirió el Ministerio Fiscal.

Esta fue estimada inicialmente, cuando el juez del juzgado mercantil anuló las cláusulas por abusivas y prohibió a las tres entidades financieras demandadas, BBVA, Novacaixagalicia y Cajamar, su utilización en un futuro. Sin embargo, la decisión fué contradecida posteriormente por la Audiencia Provincial , por lo que AUSBANC y el Ministerio Fiscal interpusieron el recurso de casación ante el Tribunal Supremo, cuyo fallo ha sido notificado hoy.

Tal y como explica el abogado de Sanahuja & Miranda José María Peyra, en un artículo de opinión publicado en este diario, la cláusula suelo de una hipoteca es la “estipulación que establece un tipo mínimo de interés que el hipotecado deberá de pagar en todo caso, aun cuando el Euribor más el referencial pactado, caigan por debajo de dicho tipo de interés”.

Dicho de otra manera, se establece un suelo o interés mínimo que el hipotecado siempre deberá pagar, con independencia de la evolución del índice de referencia hasta el vencimiento y cancelación de toda la hipoteca. Ello ha provocado que muchos usuarios con créditos a tipo variable referenciados a este índice no hayan podido beneficiarse del descenso que el euribor ha registrado desde julio de 2011, y ademas, sin haber sido informados de ello en el momento de contratar la hipoteca, lo que el Supremo ha considerado que tiene carácter abusivo.

Hello

I have a mortgage with the BBVA and they have made me aware of the reduction in my mortgage going forward only, following this decision. However is there anything I can do to try and get the previous overpayments back? 

Thanks for any advice you can give me.

Angela

The banks involved have all now announced that they will remove this abusive floor clause from all of their mortgages, which includes BBVA.  We are with Cajamar bank who were involved in this case, and have had our mortgage interest rate changed since 9th May, the date of the Supreme Court ruling. BBVA should have at the very least changed your interest rate from that date. 

The ruling also said that repayment of interest already paid was not required, however there have already been cases where judges have ignored this and have ruled for repayment of the overpayment of interest already paid.  One of these cases involves Cajamar bank, I'm not sure about BBVA. 

We are certainly going to ask the bank to refund the overpayment of interest over the life of the mortgage.  If it's abusive now, it was abusive then, surely!  We know they are going to refuse and we will have to go to court, the amount of money at stake makes it worth it for us to do so, we are taking advice from our lawyers.  We do have a draft letter to send to the bank, I guess I could share this once we have agreed a final version.

Thanks for your prompt and helpful reply. A copy of the draft letter would be great!! I have been made redundant so the backdated monies would be wonderful. I think I have to take the BBVA on. The payment amount has been changed since May 2013 but, like you, I think if its abusive now it was then too! Thanks again. A

Hello

Where could I find out if BBVA has been made to pay back  previous over payments to any customers?

Thanks again

Angela 

There have been a few cases publicised in the press.  See the last paragraph of this recent article (if you have google chrome it should translate for you)

http://www.deia.com/2013/07/01/sociedad/euskadi/la-sentencia-del-tribunal-supremo-sobre-clausulas-suelo-anima-las-reclamaciones

The Spanish people who pushed for nullification of the clauses in their mortgages and took it to the Supreme Court are now pushing for refunds of amounts already paid, as are lots of others who benefited from the ruling to remove the clause from May 9th, so eventually there should be enough groundswell to settle it one way or the other. 

Hi,

I have a mortgage with Banco Popular. When I took out the mortgage I was not told about the 'collar'. We currently pay 4%. We only found out about it when we enquired why our interest rate was not dropping - that was when were told we had a minimum interest rate on our mortgage.

Has anyone heard if Banco Popular are planning to follow the Court ruling and cancel the collar?

Thanks

All Banks need to cancel collars. They can do it voluntarily or after request by the debtor.

Thank you Maria, your reply is very helpful.

A pleasure!

Please keep us posted

Maria

Hi Maria

Could you advise us how to pay ou rSuma (local Taxes)  Do we have to pay in cash or can we use a credit card ??? appreciate any help